来源：扬州日报-扬州网
从去年下半年开始的“提前还贷潮”持续至今，“提前还贷难”多次登上热搜，成为社会关注的热点话题。本月中，针对提前还款现象，中国人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。存量房贷利率会如何调整再度成为“房贷一族”关注的焦点。扬州的存量房贷利率调降是否有新进展？记者进行了探访。
“提前还贷”还要排长队吗？
市民赵先生在2020年6月买房时，首套房贷利率为4.95%。直到上月，5年期以上LPR降为4.2%，首套房利率最低能到3.7%，尤其是身边不少朋友都以更低的利率贷款买房了，他坚定了自己提前还贷的想法。“今年年初，我咨询过贷款银行，大概要等3个月。但是，我最近咨询银行，银行说可以手机预约，估计一个月就能办理。”得到银行“等待期”缩短的回复，赵先生欣喜不已。
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从去年下半年开始，“提前还贷潮”开始显现，排长队等候还款的情况在扬城各大银行纷纷上演。而近期，提前还贷排长队现象已有所缓解。扬城一家股份制银行房贷部负责人孙先生向记者介绍，“上半年尤其是年初，一个月的还贷额是1个多亿，大概有150户的贷款家庭前来还款。而现在，一个月的还贷额降至七八千万，还款家庭的数量也降至100户左右，提前还贷有所‘降温’。”
记者了解到，此前，不少银行有提前还房贷额度限制，当下已有部分银行取消这类限制，且不少银行推出手机银行预约，随之而来的就是等待时间的缩短。“目前，我行还款等待时间从今年年初的1-3个月缩短至现在的15天至1个月。另外，还款额也有所下降。”扬城某国有银行房贷部负责人潘先生表示。
银行人士指出，随着存款利率不断下降进入“2”时代，还掉利率在4%或者5%左右的房贷负债，无疑成了很多手握闲钱市民的“明智选择”。近期提前还房贷稍有“降温”，也与“存量房贷利率调降”传言等不无关系。“一方面，春节很多人拿到了年终奖金选择了提前还贷，提前释放了一波还贷需求；另一方面，受‘存量房贷利率调降’的传言影响，有一部分人选择了观望，静候存量房贷利率的下调。”一家城商行房贷部负责人对记者说。
存量房贷利率打折了吗？
6月20日公布的LPR数据显示，5年期以上LPR降为4.2%。根据首套房贷“LPR-50BP”的政策下限，扬州首套房贷利率下调至最低3.7%。如此，新增房贷利率与存量利率的利差进一步拉大。
日前，央行关于存量房贷利率的表述引发关注。有媒体消息称，有银行已率先在广州试点，针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。“存量房贷利率打折”成为了近期“房贷一族”的关注焦点。在走访过程中，有部分银行房贷部门相关负责人告诉记者，近期确实接待了一些前来咨询的客户，“他们比较关心有没有这类政策推出、扬州什么时候能办理”。
不过，扬城的市民可能暂时要失望了。昨天，受访的工商银行扬州分行、中国银行扬州分行、邮储银行扬州市分行、招商银行扬州分行、扬州农商行等银行均对记者表示，现在还未接到关于存量房贷利率调整的相关通知，如何落地执行还需等待主管部门或上级银行的具体政策。
有业内专家表示，实际要落地也面临着一定的困难，银行其实面临着两难的选择。“从银行方面来看，房贷属于优质资产，目前银行的利差收紧，主动下调存量房贷利率的动力不足。”有银行业内人士指出，从另一个角度看，如果客户纷纷选择提前还贷，对于银行来说，这笔优质资产就彻底丧失了。适度下调利率后，虽然利率减少了，但银行这笔资产还在。因此，适度下调利率对于银行来说，或许是一个更好的选择。
有没有途径可以减少利息支出？
记者注意到，不少银行开通了存量房贷还款方式调整的业务，也有业内人士建议可以将等额本息替换成等额本金，以减少总利息的支出。
记者以贷款100万元、20年还，贷款利率为4.2%计算，如果采用等额本息方式还款，月供为6165.71元，20年总利息为479769.77元。如果采用等额本金方式还款，则月供为7666.67元，20年总利息为421750元。根据测算，采用等额本金方式还款，总计可以少还5.8万元左右的利息。
不过，两种还款方式各有利弊。业内人士介绍，等额本息每个月的还款额是固定一样的，方便借款人合理安排每月的生活和理财。等额本金则是每个月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。等额本金由于前期偿还本金较多，可以避免后期产生的利息。
不过，银行人士也提醒，是否调整房贷还款方式也是因人而异。“如果不考虑提前还贷，等额本金的还款方式无疑要比等额本息节省利息。但如果借款人已经采用等额本息还款了较长时间的贷款，前期所还贷款中利息已经占了全还款周期利息的绝大部分，后续的还款主要是还贷款本金，这时候再调整为等额本金还款方式所能起到的节省利息的效果就不是那么明显了。”扬城一家国有银行房贷部负责人张先生举例说，以贷款100万元、20年还为例，如果采用等额本息的方式偿还了10年房贷，已经支付了全部贷款周期超过70%的利息，这个时候就没有必要再更换还款方式了。
张先生坦言，通过调整房贷还款方式来节省房贷利息的操作，主要适用于采用等额本息还款方式且还款时间不超过3年的收入来源稳定的房贷借款人。
见习记者 孙小懿 记者 金鑫
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这种降低利率的方式更实在
扬城更多的市民还是考虑通过“商转公”的方式降低房贷利率。据悉，为充分发挥住房公积金制度普惠作用，切实减轻职工负担，今年3月份以来，市公积金中心积极配合出台支持刚需和改善性住房需求的“新八条措施”，开通商业性住房贷款转公积金贷款业务，在经商业贷款银行同意，并符合住房公积金管理规定的条件下，居民可将商业个人住房贷款转为住房公积金个人住房贷款。
住房公积金“商转公”业务为缴存职工提供了实实在在的“福利”。记者了解到，市公积金中心坚持靠前服务、主动服务，多渠道、多角度加强商转公政策的宣传广度和深度，结合群众密切关注的焦点，先后发布政策解读、材料清单、办事网点信息、热点问答等，同时开通线上预约、同城通办等服务，通过增时服务、延时服务、预约错峰服务等举措，切实落实好这一惠民利民政策。截至6月底，全市累计“商转公”申请2357笔、7.2亿元，预计今年“商转公”资金规模达10亿元，大约能为贷款职工家庭节约利息支出2.5亿元。
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