来源：南方房地产
6月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，2023年6月15日央行开展2370亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率2.65%，较此前下调10个基点。
有业内人士认为，近期一系列政策的推出，有助于重塑市场信心，后续稳经济政策“组合拳”有望出台……
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01 政策频出
今日，人民银行发布公告称，2023年6月15日人民银行开展2370亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元7天期逆回购操作。其中，MLF利率下调10个基点至2.65%，7天期逆回购利率为1.90%。
事实上，自去年8月MLF降息10个基点之后，一年期MLF利率连续9个月未作调整。今年以来，MLF保持每月适度规模的净投放。Choice数据显示，今日有2000亿元MLF和20亿元7天期逆回购到期。
其实，本月MLF降息已是意料之中的事情。此前，在6月13日，人民银行开展20亿元7天期逆回购操作，中标利率1.90%，较前日下降10个基点。这是该短期政策利率自2022年9月以来的首次下降。另外，人民银行下调常备借贷便利(SLF)利率，隔夜期下调10个基点至2.75%，7天期下调10个基点至2.9%，1个月期下调10个基点至3.25%。
同日，5月金融数据公布，其中有几点值得我们注意。
●贷款、存款均同比少增
5月人民币贷款新增1.36万亿元，同比少增5418亿元。其中住户贷款增加3672亿元，短期贷款增加1988亿元，中长期贷款增加1684亿元，中长期贷款与2018-2021年同期均值4646亿元相比大幅下降，其中主要原因在于商品房市场下行。
5月人民币存款增加1.46万亿元，同比少增1.58万亿元。其中，非金融企业存款减少1393亿元，较去年同期大幅少增1.2万亿元。其中，备受关注的住户存款增加5364亿元，扭转4月减少态势，但同比少增2029亿元。
对此，中金固收研报预计，存款增长可能继续放缓，一方面是因为实体信贷需求仍然不足，另一方面是因为银行持续下调存款利率，尤其是中长期存款利率，这可能导致更多资金流向理财，M2同比增速可能仍有一定下行压力。
●社融增速创历史次低水平
初步统计，5月末社会融资规模存量为361.42万亿元，同比增长9.5%，增速较上月下降 0.5 个百分点，位于历史次低水平。5月新增社融为1.56万亿元，比4月多3312亿元，比上年同期少1.31万亿元。
当月社融数据反映实体经济的融资需求较弱，主要受贷款、政府债券、企业债券影响。
●居民提前还贷
5月末，广义货币(M2)余额同比增长11.6%，增速比上月末低0.8个百分点。有业内专业人士认为，出现此情况的重要的原因是近几个月来，存款利率下降趋势非常明显，导致很多居民用存款来进行提前还贷。根据红塔证券的监测，5月以来RMBS条件“早偿指数”明显升高，5月的居民户存款也同比少增2029亿元。
02 房贷利率有望下调！
1年期MLF利率和7天逆回购利率是最为重要的政策利率，其调整具有风向标的意义，那么后续房贷利率会进一步下调吗？
首先，我们需要了解MLF和LPR的关系。明面上看，LPR由18家商业银行决定，而MLF则由央行决定，但事实上商业银行在形成LPR时会根据MLF来计算，一家商业银行计算LPR的方式是：LPR=MLF+点数，简单来说，商业银行的LPR是在MLF的基础上加点形成的。因此，央行下调MLF的利率就是为了引导LPR下行。
另外，从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR一定下调。在MLF利率不变时，LPR有过两次下调，主要因为降准或者存款成本下降带动LPR下调。
除此，新一轮存款利率下调也有助于推动LPR下调，进而有效带动企业和居民按揭贷款利率下行。
03 5月楼市延续下行态势
今日，国家统计局公布了1—5月份全国房地产市场基本情况。
据国家统计局数据，1—5月份，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%；其中，住宅投资34809亿元，下降6.4%。
从销售看，1-5月份，全国商品房销售面积同比下降0.9%，销售额增长8.4%，比1-4月份回落0.4个百分点。
从开发建设看，新开工建设有所减少。随着房地产市场恢复，目前房地产开发企业新项目开发意愿不强，1-5月份，房屋新开工面积同比下降22.6%，降幅比1-4月份扩大1.4个百分点。
从价格看，5月份70个大中城市商品住宅销售价格基本稳定，其中，一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市商品住宅销售价格降势趋缓。
对此，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，从5月份情况看，房地产市场总体平稳，但受到多重因素影响，房地产开发建设仍比较低迷，房地产市场还在缓慢恢复。但是尽管房地产市场仍在恢复，但房地产目前还面临不少困难。从下阶段看，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效，市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。
04 稳经济政策“组合拳”有望出台
东吴证券宏观首席分析师陶川认为，此前的“降息”，加上5月经济数据公布，稳经济政策“组合拳”有望出台。其中，稳地产、扩基建有望成为下半年托住经济的主要抓手，在基建领域，政策性开发性金融工具有望加码以发挥杠杆效应。
事实上，今年6月份以来，有多地出台房地产宽松政策，主要集中在降低首付比例、优化公积金、优化限购等方面，其政策内容较往年范围更广、力度更强。房地产行业在经历3月份的高峰期后，基本面呈现出走弱的趋势，近期一系列政策的推出，有助于重塑市场信心。但从强化经济修复提振融资需求的角度来看，后续可能还需要进一步的政策出台。
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